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Le secteur immobilier, reconnu par les investisseurs pour sa stabilité et sa prévisibilité, n'a pas échappé aux différentes vagues épidémiques de coronavirus. La pandémie a particulièrement remis en question les fondamentaux des actifs de commerces ou de bureaux en raison de la généralisation du travail à domicile, mais a aussi accéléré un certain nombre de tendances déjà visibles dans le monde d’avant. Elle a également renforcé la dynamique d'autres segments, en particulier les segments résidentiels, logistiques, de santé et alternatifs.
1. Bureaux : éviter
Le segment de bureaux est entré dans la crise actuelle avec de bonnes tendances, notamment des loyers en hausse dans les principaux pays européens. Toutefois, l'incertitude liée au développement du télétravail commence sérieusement à peser sur ce segment, car elle entraîne une baisse de la demande de mètres carrés de bureaux à court/moyen terme. La bonne nouvelle à plus long-terme est que les locataires chercheront de nouveaux types de bureaux offrant plus d’espaces collaboratifs, de nouveaux services pour les employés, et une gestion plus efficiente du bâtiment (informatique, sécurité, efficacité énergétique). Enfin, nous observons une polarisation croissante entre les actifs bien situés dans le Quartier Central des Affaires et les bureaux plus périphériques qui devraient être plus impactés en termes d'activité et de valorisation. Finalement, l’ajustement à la baisse des loyers devrait perdurer jusqu’en 2022.
2. Commerce de détail : éviter
Le secteur rencontre depuis plusieurs années des difficultés structurelles liées à l'émergence du e-commerce. L'accélération de cette tendance due à la pandémie, combinée aux confinements successifs, mettent les acteurs traditionnels du secteur dans une position difficile. Malgré des valorisations facialement attractives, il reste encore beaucoup d'inconnues concernant l'activité locative.
3. Résidentiel : conserver
Le résidentiel est peu impacté par la crise actuelle et présente encore des opportunités de croissance, notamment en Allemagne. De même, les promoteurs immobiliers, en particulier en France, ont fait preuve d'une bonne résistance grâce à une demande soutenue des grands institutionnels. La crise ne remet pas en cause le thème de l’urbanisation et soutient l’attractivité de la classe d'actifs. Nous observons également une nouvelle tendance : la conversion de bureaux obsolètes en logements, rendue possible par la convergence des prix des deux segments et la densification immobilière.
4. Logistique : acheter
La logistique est la grande gagnante de la situation du travail à domicile, avec une demande d'entrepôts en croissance. Cette crise a clairement mis en évidence la nécessité d'une gestion bien organisée de la chaîne d'approvisionnement qui gagne en importance, et la tendance est encore plus vraie pour la logistique urbaine, qui bénéficie de la rareté des terrains. Les consommateurs ralliés au e-commerce vont probablement le rester. La pénétration de ce dernier dans certains pays européens n’en est par ailleurs qu’à ses débuts.
Quel est l’impact de la hausse des taux obligataires sur l'immobilier coté ?
Comme en témoigne la performance décevante enregistrée récemment sur les actions immobilières cotées, il semble que de nombreux acteurs du marché considèrent la hausse des taux comme une mauvaise nouvelle pour l'immobilier avec une logique simple : la hausse des taux implique une hausse des rendements immobiliers exigés par les investisseurs (hausse de la prime de risque) et fait baisser la valeur des actifs. Cependant, quelques points permettent de relativiser cette affirmation :
Perspectives – que faire de son portefeuille d’actions foncières ?
Nous reconnaissons que la période que nous traversons actuellement n’est pas propice à une performance positive de l’immobilier coté. Pour autant, en l’absence d’une envolée des taux longs non maitrisée, nous restons raisonnablement optimistes et constructifs pour plusieurs raisons :
S’il est trop tard pour vendre, il est encore trop tôt pour se repositionner sur le secteur. Quels pourraient être les éléments déclencheurs ? Une stabilisation des taux et une réévaluation des prix de l'immobilier physique, notamment pour les bureaux, seraient un bon début. Nous n'en sommes pas encore là.
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