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Certains ne le savaient peut-être pas encore, d'autres ont pu le constater en se rendant sur leur espace personnel du site impots.gouv.fr : à compter de cette année 2023, chaque propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation est tenu à une nouvelle obligation déclarative annuelle qui devra être accomplie, pour la première fois, avant le 1^er juillet 2023.

Selon les chiffres de l'administration, ce ne sont pas moins de 34 millions de propriétaires qui sont concernés pour 73 millions de locaux à usage d'habitation.
Par un communiqué du 23 janvier dernier, l'administration fiscale a annoncé l'ouverture d'un service en ligne dédié à cette nouvelle obligation déclarative.
Cette mesure n'est cependant pas nouvelle : elle a été instituée par la loi de finances pour 2020 (Loi 2019-1479 du 28 décembre 2019), qui a supprimé, à compter de 2023, la taxe d'habitation relative aux résidences principales, suppression dont la nouvelle obligation déclarative est en quelque sorte la contrepartie. L'administration fiscale se dote ainsi d'un nouvel outil lui permettant, notamment, d'assurer le suivi des biens immobiliers qui restent soumis à cette taxe.

Quel est le but de cette obligation déclarative ?

L'enjeu est double pour l'administration :

-Comme nous venons de l'indiquer, suite à la suppression de la taxe d'habitation, la nouvelle obligation déclarative est destinée à permettre à l'administration d'établir la taxe d'habitation qui demeure applicable aux résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale. 
-Elle doit également servir à l'établissement et au contrôle de la taxe sur les logements vacants et de la taxe d'habitation sur les logements vacants.

A terme, ce service permettra de dématérialiser les déclarations foncières, de liquider les taxes d'urbanisme ou encore de collecter auprès des propriétaires les loyers des locaux loués afin d'établir la révision des valeurs locatives. 
La déclaration devra être souscrite chaque année avant le 1er juillet. Seront toutefois dispensés de renouveler cette déclaration les propriétaires dont les informations transmises au cours de la dernière déclaration sont restées inchangées. 

Quels sont les biens et les personnes concernés ?

La déclaration porte sur les biens bâtis (les terrains sont donc exclus) à usage d'habitation ainsi que sur les locaux professionnels affectés à l'habitation. 

Elle concerne donc :

-les biens immobiliers occupés à titre de résidence principale ou secondaire
-les logements loués vides ou meublés, en location de longue durée ou saisonnière
-les logements occupés à titre gratuit
-les logements vacants
-les garages, caves, box… 

La nouvelle obligation déclarative concerne l'ensemble des propriétaires de locaux d'habitation situés en France, qu'il s'agisse de personnes physiques ou de personnes morales (notamment les sociétés civiles immobilières – SCI), résidentes en France ou à l'étranger. 

Pour les biens détenus par des personnes morales, la déclaration doit être faite par un des associés.
Les bailleurs sociaux sont aussi concernés puisque la nouvelle obligation déclarative se substitue désormais à la transmission numérique d'informations qui devait être effectuée avant le 1^er février de chaque année.
Pour les biens faisant l'objet d'un démembrement de propriété (qu'il soit légal ou conventionnel), c'est l'usufruitier qui est responsable de la déclaration.

S'agissant des biens détenus en indivision, une seule déclaration doit être réalisée. Si toutefois plusieurs déclarations sont déposées, seule la dernière sera prise en compte.
En cas de décès du propriétaire, la déclaration peut être réalisée par un autre propriétaire indivis (ex : un héritier). Le règlement des successions prenant du temps, l'administration fiscale invite, si besoin, le notaire traitant la succession à se rapprocher du service des impôts compétent pour que soit réalisée une mise à jour de l'occupation.

Que contient la déclaration ?

Improprement dénommée « déclaration des situations d'occupation et de loyers », elle ne porte que sur la nature de l'occupation et l'identité du ou des occupants. 
Elle contient une mention des loyers mensuels (pour les biens loués) mais qui est purement facultative. Ces derniers feront l'objet d'une déclaration distincte dont la date d'application a été repoussée au 1^er juillet 2025 par la dernière loi de finances pour 2023.

Tout propriétaire doit donc déclarer s'il s'agit d'un (de) bien(s) dont il se réserve la jouissance ou s'il(s) est (sont) occupé(s) par des tiers, que ce soit à titre gratuit ou à titre locatif. 
S'il s'en réserve la jouissance, la déclaration doit mentionner à quel titre : résidence principale ou secondaire. Si le logement est vacant (non occupé) et n'est pas meublé, il convient de l'indiquer également.

En cas d'occupation par un tiers, qu'elle soit gratuite ou qu'elle fasse l'objet d'un bail locatif, la déclaration doit en mentionner l'identité (pour les personnes morales il s'agit de la dénomination et du numéro SIREN) sauf dans trois cas :

-Si les occupants sont les enfants du propriétaire.
-S'il s'agit d'une location saisonnière
-Si le bien est occupé sans titre ou de manière illégale (loyers impayés, squat, refus de quitter le logement…)

C'est la situation d'occupation au 1^er janvier qui doit être déclarée. Si le bien a été vendu l'administration précise que la déclaration doit être effectuée par l'acquéreur, pour autant que l'enregistrement de la vente soit effectif et que le bien soit visible dans l'espace particulier du site impots.gouv.fr de ce dernier. Cette situation ne devrait concerner que les ventes réalisées en fin d'année avant le 1^er janvier. 

Pour le moment, le service indique le nombre de pièces, la surface, la catégorisation du bien (de 1 à 8, entre très luxueux ou très médiocre), etc. Mais ces données ne sont pas (encore) à vérifier. Il est probable que la mention de ces informations, indicative à ce jour, soit destinée à être utilisée dans le futur, l'on pense notamment à la taxe foncière et pourquoi pas à l'IFI. C'est en tout cas un puissant système de collecte et de traitement des données qui se met en place.

Comment déclarer ?

La déclaration doit être réalisée depuis l'espace sécurisé du service en ligne impots.gouv.fr utilisé pour les déclarations annuelles et plus précisément via le service/onglet intitulé « Gérer mes biens immobiliers ». Comme pour la déclaration annuelle des revenus, la déclaration des locaux d'habitation contient des données pré-renseignées connues de l'administration fiscale qu'il conviendra donc de vérifier et de compléter et/ou corriger si besoin.

Aucune déclaration papier n'est possible et aucun formulaire cerfa spécifique ne sera donc prévu. Les propriétaires qui ne sont pas en mesure de procéder à la déclaration en ligne (faute d'accès internet) doivent contacter les services fiscaux (via par exemple les centres de contact ou leur centre des impôts).
Les propriétaires immobiliers possédant de nombreux biens d'habitation bénéficient de modalités déclaratives aménagées (regroupement des biens occupés par les mêmes occupants, échange de données via un fichier numérique rempli par le propriétaire).

Pour les professionnels, la déclaration doit être effectuée dans l'espace professionnel du site impots.gouv.fr après adhésion au site GMBI (gérer mes biens immobiliers). Encore faut-il en posséder un. Si ce n'est pas le cas, des fiches dédiées sont prévues explicitant la procédure à suivre.
Dans son document « Foire aux questions », disponible sur l'espace particulier du site impots.gouv.fr, l'administration a établi une liste, sans doute non exhaustive, des questions que les propriétaires concernés peuvent être amenés à se poser. Pour toute difficulté rencontrée (ex : erreurs ou omissions concernant le rattachement de biens, informations manquantes…), elle invite à adresser un message aux services compétents via la messagerie sécurisée de l'espace particulier qui contient un certain nombre de rubriques en fonction de la nature de la question posée.

Quelle est la sanction en cas de non-déclaration ?

Le défaut de déclaration, ainsi que l'omission ou l'inexactitude des renseignements fournis, sont passibles d'une amende fiscale de 150 € par bien. Encore faudra-t-il que l'administration soit en mesure de l'appliquer car à ce jour le décret d'application du texte instaurant la nouvelle obligation déclarative n'est pas paru, rendant son caractère obligatoire contestable.
S'agissant d'une primo déclaration, l'administration devrait se montrer plutôt bienveillante.   « Bien entendu, comme à l'accoutumée, nous userons plus de pédagogie que du pouvoir de sanction », a d'ailleurs fait savoir la directrice de ce projet. 

Compte tenu de la nouveauté de ce dispositif et des questions ou difficultés qu'il peut éventuellement soulever pour les déclarants, nous ne pouvons que vous inciter, si vous êtes propriétaire de locaux d'habitation, à vous rendre rapidement sur votre espace particulier en ligne afin de consulter la rubrique dédiée. Notre équipe d'ingénieurs patrimoniaux est à votre disposition pour répondre aux questions que vous pourriez vous poser.

David Tavernier 

Ingénieur Patrimonial
ODDO BHF Banque Privée
Rédigé le 16 mars 2023